건축물을 신축하려거나 증축을 하려는 사람은 건축허가 또는 건축신고의 행정절차를 반드시 거쳐야 한다.
하지만 ‘신고’라는 단어 때문에 건축물을 짓기 전이 아니라 건축물은 지은 후에 신고를 하는 것으로 오해의 여지가 있는 것이 사실이다. 그래서 건축신고를 받지 않고 건축물을 지어버리는 사례가 빈번하게 발생한다.
사후에 신고를 하려고 해도 건축법을 위반한 것이 되어버려 양성화(추인)절차를 거쳐야 하고, 처리과정 중에 사법기관으로의 고발 및 이행 강제금 부과 등의 행정처분을 받게 된다. 그래도 지목이 대지인 경우에는 전이나 임야에 비해 양성화가 비교적 가능한 경우가 많지만 반대의 경우에는 양성화가 불가능하여 곤란에 처하는 경우도 많다.
그럴 때마다 문제를 해결해드릴 수 없음에 대한 미안함이 마음 한편에 크게 자리 잡았고, 앞으로는 이러한 불상사가 조금이나마 줄어들길 바라는 간절함을 가지고 간략하게나마 설명하고자 한다.
건축신고는 건축허가를 받지 않고도 허가권자에게 관련서류를 제출하여 건축하는 것을 말하는데, 두 대상의 가장 큰 차이점은 규모라고 볼 수 있다. 신고는 허가보다 상대적으로 경미한 행위에 적용되며 허가절차와 크게 다를 것은 없다. 건축신고 해당 대상은 다음과 같으며 그 외는 건축허가 대상이다.
①바닥면적의 합계가 100㎡ 이내 신축
②바닥면적의 합계가 85㎡의 증축·개축·재축
③관리,농림,자연환경보전지역에서의 연면적 200㎡ 미만,3층 미만
(지구단위계획구역,방재지구 등 재해취약지역의 건축은 제외)
④면적 200㎡미만, 3층 미만의 건축물의 대수선
그리고 건축신고를 받았다고 하더라도 이 효력이 영구한 것은 아니다. 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있기 때문에, 건축신고를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하기가 어렵다고 판단되면 이러한 제도를 이용하여 건축신고의 효력이 상실되는 것을 사전에 방지할 수 있다.
이와 더불어 「건축법」제36조에 따라 건축물의 소유자나 관리자는 건축물을 철거하려면 철거를 하기 3일 전까지 신고하여야 하는데, 법령 숙지 부족 등의 이유로 신고를 하지 않고 철거 후 그대로 방치해두거나 철거 후 신고를 하는 경우도 많다. 이런 경우에는 건축법 제121조에 따라 1차 위반 시 10만원의 과태료 금액이 부과된다. 조금만 관심을 가지면 10만원의 과태료를 아낄 수 있다.
건축인허가를 담당하는 필자도 건축법이 다소 생소하게 느껴질 때도 많지만, 조금이나마 이 기고가 많은 분들이 읽고 건축신고나 철거신고를 하는 데에 도움이 되었으면 한다. <강현지 / 표선면 건설담당부서>
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