고금리 장기화와 투자 수요 감소 등으로 장기 침체를 겪고 있는 제주지역 부동산 시장이 향후에도 부진한 흐름을 지속할것이란 전망이다.

이로인해 지역 건설사의 부실위험과 민간소비 위축이 가중되고, 대출 건전성이 저하되는 등 부동산시장 리스크가 지역경제 회복에 부정적 영향을 줄 것이란 우려다.

지역경제에 미치는 파급력이 큰 제주 부동산 시장을 안정적으로 관리할 수 있는 중.단기 정책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.
 
한국은행 제주본부 박으뜸 과장과 김소연 조사역은 25일 이런 내용의 '최근 제주지역 부동산시장 평가 및 리스크 점검' 연구 결과를 내놨다.

◇2022년 하반기 이후 약세...가격 내리고, 거래는 줄고, 미분양 쌓이고

연구 결과를 보면 제주지역의 주택과 상업용 부동산 매매시장의 부진한 흐름은 2022년 하반기부터 지속되고 있다.

코로나19 영향이 나타나기 전부터 하락세를 보이던 주택 매매가격은 2020년 11월 저점을 찍고 반등해 2022년 7월까지 7.4% 올랐으나 이후 하락 전환해 지난해12월까지 3.2% 내렸다.

타 지역과 비교하면 전국이 2019년 8월을 저점으로 상승세로 돌아선데 반해 제주는 코로나19 충격으로 지역경기가 위축되면서 상승시점이 15개월 정도 늦었고, 상승 기간 중 누적상승률도 전국(16.9%)보다 훨씬 낮았다.

하락기도 전국은 고점 대비 8.8% 하락 후 지난해 6월을 저점으로 반등한 데 반해, 제주는 아직까지 하락세가 지속되고 있다.

주택유형별로는 아파트가 코로나19 이후 상승기 중 20.2% 오르고, 하락기 중 7.1% 내리는 등 변동폭이 컸다.

다만, 코로나19 이전과 비교하면 아파트는 최근 가격하락에도 불구하고 2019년초 수준보다 5.7% 웃돈 반면, 연립.다세대 주택은 5.4% 밑돌았고, 단독.다가구주택도 약보합(-2.2%) 수준을 보였다.

주택 매매거래량도 2021년 하반기 이후 감소세로 돌아서 지난해까지 크게 낮은 거래량이 지속되고 있다. 

분양시장은 더 심각하다. 청약수요 부진으로 미분양 물량은 2021년 말 836호에서 지난해 11월 2510호로 빠르게 늘고있다. 최근 2년간 제주에서 분양된 물량 중 미분양 비중은 37.1%로 대구 다음으로 높았다. '악성'으로 분류되는 준공 후 미분양 주택 비중도 39.7%로 전국 평균(17.5%)을 크게 웃돈다.

제주도내 미분양 주택은 읍면지역 비중이 69%를 차지하고 있고, 준공후 미분양 물량은 서귀포시에 67.5%가 몰려있다. 주택 규모별로는 대형평수(85㎡ 초과) 비중이 타 지역보다 높다.

도민 수요보다는 도외 거주자의 세컨드하우스나 영어교육도시 관련 수요가 많은 지역에,실수요 매력도가 낮고 분양가가 높은 대형평수 물량이 미분양으로 쌓여있어 미분양 적체가 장기화될 위험에 처해 있다.

상업용 부동산 매매시장도 부진하기는 마찬가지다. 매매가격은 2022년 하반기 이후 금리부담, 관광경기 둔화에 따른 수요 위축으로 하락전환한 뒤 지속적인 하락세다. 

거래량도 2022년 404호에서 지난해(1~11월) 214호로 크게 감소했다. 경매낙찰가율도 2022년부터 지속 하락하는 등 전반적인 투자심리가 크게 위축된 상태다.

임대차시장도 중대형 상가는 물론 소규모 상가도 공실률이 높아지고, 임대료 및 권리금 수준이 낮아지는 등 부진한 모습이다.

◇ 향후 전망은?..."고분양가.수요 부진으로 미분양 적체 장기화 가능성"

코로나19 이후 다른 지역에 비해 상대적으로 부진한 모습을 보이고 있는 제주 부동산시장은 향후  수급여건을 고려할때 당분간 부진한 흐름을 이어갈 것이란 전망이다.

주택매매시장은 대출 원리금 상환부담 수준이 여전히 높고, 정부의 가계부채 관리 강화, 가격상승 기대 약화, 외지인 투자 유인 약화 등으로 당분간 매수세 회복이 제한적일 것이란 예상이다. 이런 수요 여건을 고려하면 주택가격도 당분간 하방압력이 지속될 것으로 내다봤다.

올해 분양계획물량 감소로 미분양 주택 증가폭은 제한적이지만 높은 분양가 수준 및 수요 부진으로 인해 분양물량 해소가 지연되면 미분양 물량이 감소하기까지는 상당기간 소요될 것으로 봤다.

주택 임대차시장에서는 입주물량 감소, 매매수요 위축 영향으로 임차료 상방압력이 커질 것으로 예상했다.

상업용 부동산 시장도 수요와 공급 모두 부진할 것으로 예상하면서 향후 관광객 수, 금융여건 등에 따른 불확실성이 변수로 꼽았다.

◇ 작년 건설사 74곳 폐업..."부동산 시장 안정적 관리위한 정책 시급"

문제는 향후 부동산 시장 부진이 지속될 경우 지역경제에 미칠 리스크다. 제주지역 부동산 시장은 전국에 비해 변동성이 상대적으로 높아 지역 실물경제 및 금융에 미치는 파급력이 큰 편이다.

당장 재무여건이 취약한 지역 건설사의 부실위험이 커질 수 있다. 지난해 제주지역 건설사 중 경영난으로 인한 폐업건수가 74건으로 2020년 이후 가장 많았다.

올해 들어서도 공사원가 및 고금리 부담이 지속되고 분양시장 위축에 따른 PF대출 부실화 우려가 커지고 있어 제주지역 건설사의 부실 위험은 더 확대될 수 있다.

미분양 문제 역시 단기간에 해소되긴 어려울 것으로 보여 건설업체 공사대금 회수 차질로 인한 자금사정 악화 가능성은 높아진 상태다.

이런 건설사의 재무위험 증대는 부동산 관련 대출이 많은 비은행 금융기관의 대출 건전성을 떨어뜨리고 건설투자. 민간소비 위축등 지역경제 전반에 부정적 영향이 우려된다.

제주지역의 부동산 자산 비중은 78.6%로 전국에서 가장 높은 편이고, 소득대비 가계부채(LTI) 역시 다른 지역에 비해 높아 주택 가격 하락시  민간 소비에 미치는 부정적 영향이 크다.

상가 등 상업용 부동산을 담보로 하는 자영업자 대출 비중 역시 높아 관광경기 개선이 늦어질 경우 소비위축은 가중 될 수 있다는 우려다. 

지방재정 측면에서도 부동산 거래 위축은 취득세 및 지방교부세 감소요인으로 작용해 세입기반 및 재정지출에 부정적인 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

이에따라 제주지역 부동산 시장 리스크가 지역 실물경기 및 금융기관으로 확산되는 방지하기 위해 부동산 시장을 안정적으로 관리할 수 있는 정책 마련이 중요한 상황이다.

연구진은 단기적으로 미분양 주택 누증 해소, 부동산 PF관련 리스크 관리, 지역건설경기 활성화 등을 추진할 것을 주문했다.

중장기적으로는 부동산 시장에서의 수급 불균형 상황이 지속되지 않도록 공공차원의 공급계획 추진을 제시했다.

한국은행 제주본부 박으뜸 경제조사과장은 "제주지역 부동산 시장은 지역경제 전반에 미치는 파급력이 크다"며 "부동산 시장 리스크가 실물경기 침체 및 금융기관 리스크로 이어지지 않도록 정책적 노력을 경주해야 한다"고 강조했다. <헤드라인제주>