많은 논란이 이어져 온 제주시 오등봉공원 민간특례개발사업의 변경 계획안이 진통 끝에 확정됐다. 전체적인 사업비 조정으로, 아파트 분양가는 3.3㎡당 2600만원대로 급등했다.

제주시는 오등봉공원 민간특례사업의 공동 사업자인 오등봉아트파크(주)와 총사업비 및 공원시설 사업기간에 대한 협상을 타결하고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 22일 변경 협약을 체결할 예정이라고 19일 밝혔다.

오등봉공원 민간특례사업은 당초 2025년까지 사업비 8100억 원을 투자해서 전체 공원면적 중 70% 이상은 공원 시설을 조성해 제주시에 기부채납 하도록 하고, 나머지는 비공원지역으로 지정해서 대단위 아파트 단지를 건설하는 것을 주 내용으로 한다. 

세부적으로 보면, 전체 공원면적 76만여 ㎡ 중 12.4%인 9만4899㎡ 면적을 비공원지역으로 지정해 총 1400여세대 규모의 대단위 아파트 단지(지하 2~3층, 지상 15층 규모)를 건설한다는 계획이다.

공원시설 조성 면적은 총 66만7407㎡ 규모다.

공동사업 시행자인 제주시와 호반건설 컨소시엄(오등봉아트파크)은 지난 2020년 12월 협약을 체결해 사업을 추진해왔다. 그러나 올해 들어 사업자측에서 당초 계획대로 사업 추진이 어렵다는 점을 들며 계획 변경을 요구하고 나서 진통이 이어져 왔다.

최초 협약이 이뤄진 후 4년이 경과하면서 토지보상비, 건설비용, 금융비용 등이 증가하는 등 사업 여건 변화로 인해 사업비 변경이 불가피하다는 것이다.

변경 협상 과정에서는 '사업 기간'이 쟁점으로 떠올랐다. 

민간 사업자측은 기부채납을 해야 하는 음악당 등의 공원시설 조성 사업기간 연장과 함께, 공원시설에 대한 사업 완료 전에 아파트 사용승인을 먼저 내달라고 요청했다. 일반 건축물과 다른 추가적인 공정이 필요한 특수시설인 음악당에 대해 설계변경 및 행정절차를 이행하려면 사업기간이 최소 8개월 추가돼야 한다고 주장했다.

그러나 제주시는 국토교통부의 지침을 들며 민간 사업자측의 요구를 일축했다. 국토부 지침에서는 '공원시설을 비공원시설의 완료 전까지 시장에게 기부채납해야 한다'고 명시돼 있다. 

이에 제주시는 18일까지 막바지 협의를 통해 공원시설의 사업 기간을 비공원시설과 동일하게 '38개월'로 하는 것으로 해 최종 합의했다.

이번 합의에 따라 음악당 등의 공원시설 사업기간은 당초 계획보다 2개월 늘어나게 됐다. 이 내용의 변경협약이 체결될 경우 민간특례사업의 완공 시점은 2027년 10월로 예상된다.

전체적으로 사업비도 변경됐다. 

공원시설 사업비는 당초 1332억 원에서 1160억 원으로 조정했다. 최초 협약안보다 172억원 줄어든 것이다.

세부 내용별로 보면, 지하주차장(데크주차장, 246억 원) 및 아트센터 리모델링(185억 원) 사업은 삭제됐다. 지하주차장의 경우 700여대 규모로 계획됐으나, 이를 600여대 규모의 지상주차장으로 변경한다는 것이다.

반면, 음악당 조성 사업비는 당초 500억원에서 760억원 규모로 확대됐다. 객석은 최초 협약 과정에서 1900석에서 1500석 규모로 조정이 됐지만, 사업비는 그간 건설비용 상승 등으로 인해 증가했다.

음악당은 일본 산토리홀, 디즈니홀 및 롯데콘서트홀의 음향을 설계한 외국 컨설턴트(나카타 어쿠스틱)와 협업해 시각적 친밀감 및 우수한 음향 계획이 가능한 하이브리드 빈야드 형태로 조성한다는 계획이다.

또 전체적인 공원 조성을 위해 토목과 조경사업에 400억 원을 투입하기로 했다.

민간 사업자측에서 공공기여 사업(100억원 규모)으로 당초 한라도서관 리모델링으로 제안했던 사항은 어린이도서관 신축(100억원)으로 계획 변경했으나, 이번 협의에서는 한라도서관 리모델링에 70억 원을 투입해 어린이도서관 기능을 보강하고 아트센터 리모델링에 30억 원을 투입하는 것으로 최종 합의가 이뤄졌다.

제주시는 이번 사업비 변경 협상으로 인해 아파트 분양가는 3.3㎡당 2628만 원이 산정됐다고 밝혔다. 이는 최근 분양이 이뤄진 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크보다도 100~200만원 가량 높아진 규모다.

제주시 관계자는 "최근 노형과 연동의 아파트 분양가가 3000만원을 웃돌고 있는 점을 감안하며 아주 높다고 할 수는 없다"고 말했다.

아파트 분양가의 급등에도 불구하고, 이번 사업비 조정으로 인해 사업자 수익률은 최초 제안에서 제시했던 8.91%(현시점 1174억원)보다 4.5%p 가량 하락한 4.3%(600억원)으로 변경됐다.

제주시는 19일 중 도시계획위원회에서 변경 협약 내용에 대한 심의가 완료되면, 오는 22일 민간 사업자측과 변경 협약서를 체결해 8월 중 착공과 분양을 시작하도록 하겠다고 밝혔다. 

김동훈 제주시 도시계획과장은 "이번 도시공원 민간특례사업은 침체돼 있는 제주지역 건설경기 활성화에도 큰 도움이 될 것"이라며 "공원시설의 합의 내용은 지역주민들 입장에서도 크게 만족해 할 수준이라고 생각한다"고 말했다.

그러면서, "제주시민들에게 양질의 공원을 제공할 수 있도록 최선을 다하겠다"고 밝혔다.

또 이번 변경 협약서의 공개가 가능한지를 묻자, "협약서 공개는 서로 동의를 받아야 할 사안이기 때문에, 사업자측에 물어본 후 결정하겠다"고 덧붙였다.
 
한편, 이 사업은 도시숲 한복판에 대규모 아파트 단지를 건설한다는 점에서 많은 논란이 이어져왔다.
 
특히 제주도와 제주시는 지난 2016년 이 민간특례사업에 대해 내부 검토를 통해 환경훼손 등을 이유로 '불수용'을 결정해 놓고, 2019년 돌연 검토를 통해 사업추진을 결정하면서 논란을 키웠다.

코로나19로 인한 혼돈 상황 속에서 이 사업에 대한 제대로 된 주민 설명회나 공청회 절차도 없이 밀어붙이기식으로 진행된데다, 개발사업의 인.허가 절차도 제주시와 민간개발업체가 공동으로 추진하면서 사실상 '셀프 승인'으로 이뤄졌다.

각종 개발사업에 대한 엄격한 심사를 해야 할 도정이 도시계획위원회나 환경영향평가 심의를 한낱 요식적 절차에 다름 없도록 무력화시켰다는 점에서 문제의 심각성을 크게 했다. 

환경영향평가 과정에서는 환경영향평가법상 반드시 참여하도록 돼 있는 주민대표를 누락한 사실이 확인되면서 공익소송까지 제기된 상태다. 

말도 많고 탈도 많았던 오등봉 민간특례사업이 이번 변경협약을 계기로 해 원만하게 추진될 수 있을지 주목된다. <헤드라인제주>