제주지역의 부동산 가격 폭등으로 인해 서민부담 가중이 수도권보다 심각해지는 '최악의 시나리오'의 가능성이 제기됐다. 대단위 택지개발은 이미 선택이 아닌 필수사항이라는 제언이다.

제주특별자치도와 제주상공회의소는 23일 오후 2시 롯데시티호텔제주에서 '2017년도 경제활성화 도민 대토론회'를 개최했다.

이 자리에서 정수연 제주대학교 경제학과 교수는 '실수요자 중심의 부동산거래 활성화 및 가격안정화 대책'을 주제로 한 발표를 통해 대규모 택지개발이 이뤄져야만 부동산 가격안정화가 가능하다는 의견을 개진했다.

정 교수는 부동산 폭등의 가장 큰 원인을 '분양주택 초과수요'가 지속화됐기 때문으로 분석했다. 특히 고급아파트의 초과수요로 인해 투기세력의 분양권 불법전매가 기승을 부린 것을 주된 문제로 꼽았다.

실수요자보다는 투기세력의 불법.탈법적 가수요가 주택가격 상승을 주도했음에도 이를 적기에 잡지 못해 부동산시장의 시세 차익만을 노리리는 불법거래 및 부동산거래주체의 탈도덕화가 가속됐다는 분석이다.

건축허가 및 준공이 역대 최고 물량이라고 하지만 500세대 이상의 아파트는 공급이 되지 않아 문제를 키웠다고도 봤다. 저가주택 수요가 고급아파트 수요를 대체할 수 없다는 것.

실제로 2009년 한일베라체, 2010년 아라스위첸, 2011년 아라아이파크, 2012년 노형아이파크 등이 공급된 후 2013년부터 2015년까지 대단위 아파트가 공급되지 않았고, 결국 2016년 한화 꿈에그린과 해모로 등에서 폭발적인 대기수요가 터져나왔다.

정 교수는 "투자자들은 가격상승 여력이 없는 부동산에 과도한 대출을 이용해 뒤늦게 뛰어들고, 일반기업들은 생산활동 보다는 토지매입에 주력하며, 건설사는 수요와 일치하지 않는 입지에 주택을 공급하는 등의 악순환이 반복되고 있다"고 진단했다.

정주환경이 악화되면서 투자유치에 차질을 빚고, 결국 제주경제 자체의 경쟁력이 저하될 수 밖에 없다고 분석했다.

특히 정 교수는 "주택가격 안정화 정책이 실패하는 최악의 시나리오가 이미 진행되고 있다"고 우려했다.

실제 가구소득 대비 주택가격 비율을 뜻하는 PIR(Price to Income Ratio) 지수는 서울의 경우 점점 낮아지고 있는 반면, 제주도는 증가하고 있는 추세다. 지난 2010년 서울의 PIR은 7.69, 제주는 3.69였던 반면 2016년 서울은 7.01, 제주는 5.45로 격차가 급격히 줄었다.

정 교수는 "수요와 공급의 미스매치로 부동산시장 불안정성이 심화되고 있는데, 아파트시장의 초과수요를 다세대 연립주택 공급으로 해소할 수 있다는 잘못된 믿음이 팽배해 있다"며 "현 상황은 불은 아파트에 났는데 다세대 연립에만 물을 끼얹고 있는 실정"이라고 꼬집었다.

그는 "다세대 연립주택만 집중 공급되다보니 미분양 사태가 속출하고 있고, 오히려 시세차익을 노린 재건축아파트의 거래가 급증하고 있다"며 결국 "삼화지구 정도 규모의 아파트 공급이 가능해야 가격안정화가 가능하다"고 주장했다.

최악의 시나리오는 도민 수요가 500세대 이상의 대단지 아파트를 요구함에도 불구하고 다세대 연립중심, 나홀로 아파트 중심의 공급이 이뤄지면서 소비가능한 주택재화가 떨어지는 상황으로 전망했다.

대단지 브랜드 아파트 공급시 청약경쟁 과열화가 이어지고, 주택시장의 과열화 요소가 계속 남아있게 돼 시장불안정성을 심화시킨다는 것이다.

정 교수는 "대기수요가 사라지면 투기도 사라지기 마련"이라며 "불법전매 금지 등의 규제 이외에 공급확대 정책을 동시에 실시해야 실효성 기대가 가능하다"고 설명했다.

또 "임대주택 거주 후 자기소득으로 구입 가능한 분양주택들이 존재해야 한다"며 "보편적 주거복지 개념으로 보면 저소득층에게는 공공주택 공급, 중산층 이상에게는 부동산가격 안정화가 곧 주거복지"라고 했다.

이 같은 맥라으로 원희룡 제주도정이 역점 추진하고 있는 제주시 시민복지타운 부지 내 행복주택 건설에 대해서도 긍정적으로 평가했다.

정 교수는 "임대주택 수요자들은 교통이 편리한 직주근접 동지역을 선호하고 있다. 입주대기자 신청자수에서 그 수요가 드러난다"며 "제주도민에게는 주거기본권의 의미, 투자유치기업들에게는 정주환경, 국제자유도시에는 투자유치 환경을 제공하게 될 것"이라고 내다봤다. <헤드라인제주>