미분양 리스크로 한동안 조용하던 제주 분양시장이 들썩이고 있다. 제주에서 첫 도시공원 민간특례사업으로 조성되는 이른바 '숲세권'대단지 아파트에 대한 관심이다. 

제일건설이 짓는 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크는 27일 1순위 청약을 받는다. 그 뒤를 이어 또다른 민간특례사업지인 오등봉공원에 지어질 아파트가 이르면 5월 중 청약시장에 나온다.

부동산 경기 위축이 심화되고 있는 시점에 두 단지를 합쳐 무려 2000가구가 넘는 신규 공급물량이 쏟아지며 청약성적에 이목이 쏠리고 있다.

1년 넘게 미분양이 쌓이고, 완판됐던 단지마저 분양가보다 싸게 파는 '마피(마이너스 프리미엄)' 매물이 속출하는 상황에서 숲세권 대단지 프리미엄을 앞세워 꽁꽁 얼어붙은 '분양 한파'를 녹이고 완판에 성공할수 있을지에 대한 관심이다.

일단 두 민간특례 아파트에 대한 시장의 관심은 수분양 여부와 상관없이 고조돼있다. 지난 23일 문을 연 제일풍경채 견본주택에는 각종 경품과 이벤트 물량공세들이 더해져 궂은 날씨에도 주말까지 방문 열기가 이어졌다. 분양권을 불법 거래하는 소위 '떳다방' 호객꾼들까지 몰려들어 달라진 분위기를 실감케했다.

제일풍경채는 27일 1순위, 28일 2순위 청약에 들어간다. 단지규모는 지하4층~지상15층 규모 12개동이다. 전용면적84~124㎡ 중대형 평형대 653가 일반분양된다. 총 728가구가 들어서는데 소형인 66㎡ 75가구는 별도 임대분양 예정이다.

호반건설이 시공을 맡은 오등봉공원 아파트는 '위파크 제주'라는 브랜드 명칭을 달고, 일찌감치 노형동주민센터 인근에 홍보관을 오픈해 수요자 공략에 나섰다. 견본주택은 사업현장 인근 연북로 사거리에 5월 오픈을 목표로 준비중이다. 

위파크 제주는 지하3층.지상15층 규모 28개동에 1단지 686가구, 2단지 715가구 등 총 1401가구로 지어진다. 단일단지 공급 물량으로는 제주에서 삼화부영이후 14년만의 대단지 아파트다.  전용면적은  84~197㎡ 규모다.

두 민간특례 아파트 단지에 대한 평가를 두고 의견은 분분하다.

다양한 문화공간을 갖춘 대공원을 품고있는 '숲세권' 대단지 매력은 오랜기간 신축을 기다려온 대기 수요자들의 관심을 끌만한 최상의 메리트다. 다만, 높은 분양가.학군과의 접근성. 중대형 평형대 위주 등에 대해선 아쉬운 평가도 나온다.

관전포인트는 두 단지가 1년 넘게 이어져온 미분양 리스크에서 벗어나 완판을 이뤄낼지 여부다.

지난해 제주에서 분양된 민간아파트 9개 단지 모두 무더기 미달사태를 빚으며 참패했다.  기간을 넓히면 2022년11월에 분양된 연동한일베라체파크뷰(93가구)를 끝으로 이후 12개 단지가 모두 미분양을 비켜가지 못했다.

분양성패를 가를 최대 관건은 협의 조정을 거쳐 책정된 분양가가 수요자들의 눈높이에 맞을지 여부다.

제일풍경채의 경우 제주지역 평균 분양가보다 낮게 책정해 고분양가 부담을 덜어내려 애썼지만 고점대비 가격이 1억넘게 떨어진 구제주권 인기 단지 시세와 비교할때 수요자 눈높이를 충족시킬지는 미지수다. 유상옵션과 중도금 대출 이자 등까지 감안하면 84㎡ 기준 분양가는 8억원을 훨씬 넘긴다. 

당초 유상이었던 발코니 확장비를 견본주택 오픈 바로 전날 '무상'으로 급히 돌리고, 계약금의 절반에 대해 무이자 대출 알선으로 전환한 것도 분양가 수준을 놓고 고심하고 있는 시장의 분위기와 무관치 않아보인다.

오등봉공원의 '위파크 제주' 분양가는 최대관심사다. 입지 등을 감안할때 제일풍경채 분양가 수준을 넘길 것이라는데는 이견이 없지만 어느 정도 수준일지가 관건이다.

공동사업자인 오등봉아트파크(주)와 제주시가 지난 21일부터 분양가 협상에 들어간 가운데 중부공원 사례처럼 공원시설을 줄여 사업자의 부담을 덜어주고 수익률을 낮춰서 조정할 가능성이 높다. 최종 결과가 나와봐야겠지만 미분양 부담을 덜기 위해 3.3㎡당 2500만원 안팎에서 조정될 가능성에 무게가 실리고 있다. 

분양가가 나름 합리적으로 책정된다해도 고금리와 대출규제, 경기 위축 심리와 맞물려 투자수요는 기대하기가 어렵고, 내집마련과 갈아타기 수요가 얼마나 될지도 변수다.

부동산 업계 관계자는 "신축 대단지 아파트를 오랫동안 기다려온 갈아타기 대기 수요가 있고, 공원을 아파트 정원처럼 이용할 수 있는 숲세권에 대한 기대감도 크다"면서도 "하지만 청약전망에 대해서는 의견이 많이 갈린다"고 전했다.

그는 "분양가와 시세 차이가 분양 성적을 좌우하는데 침체기에는 기존 집값이 더 많이 떨어져 분양에도 안좋은 영향으로 작용한다 "며 "숲세권 대단지 매력에도 불구하고,가격이 하락하고 있는 기존 단지에 비해 확실한 비교우위에 서지 못해 청약 결과를 장담하긴 어렵다"고 신중한 전망을 내비쳤다. 

오등봉공원의 위파크제주 분양가가 확정이 안된 상황에서 선택의 기로에 선 수요자들의 고민도 깊다.  제일풍경채 청약 이후 늦어도 6개월 내에 위파크제주도 청약을 할 가능성이 높아 청약통장은 한 군데 밖에 쓸 수가 없기 때문이다.

업계 관계자는 "제일풍경채 뒤를 이어 위파크제주가 청약을 앞두고 있는 점도 청약성적에 변수가 될 것"이라며 "분양 수요자들의 고민이 깊을 것"이라고 분석했다. <헤드라인제주>