도로확장 등 공익사업시행으로 자투리 토지가 생긴다면?

운동 겸 걸어다니다 보니 도로 한편에 자투리 땅이 보였다. 자세히 보니  형상이 부정형이고 면적도 아주 작고해서 건축물을 건축할 수 있는 토지도 아니고, 그렇다고 해서 농사를 지을 토지도 아닌 것 같다.

그러면 왜 이러한 땅이 생겼을까 추론해보았다. 그 토지는 큰 도로에 접해 있었다. 그 도로가 처음부터 그렇게  넓은 도로가 아닌데 도로를 확장하면서  위에 제시된 토지가 자투리 토지로 남아 있는 것이 아닐까 생각해본다.

 그 토지는 면적도 작고 형상도 부정형이라 건축물도 건축할 수 없고 농사도 지을 수 없는 땅이라 그 토지소유자는 방치해둔 것 같은 생각이 든다.

그 토지 반대쪽을 바라보니 이쁜 꽃들이 심어져 있다. 아마도 도로확장하다 남은 토지를 매수해서 꽃씨를 뿌린 것이 아닐까 생각해 본다.
아마도 사업시행자인 국가나 지방자치단체가 그 자투리 토지를 매수했을 것이라 생각해 보았다.

이러한 자투리 토지를 토지보상법에서는 잔여지라고 말한다. 토지보상법 제 74조 제1항에는 ‘동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 사업완료일까지 하여야 한다’라고 하고 있다.

잔여지 판단을 어떻게 하여야 할까.

토지보상법시행령 제39조는 다음과 같이 열거하고 있다.

대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우, 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우, 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우,  위와  유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우로 제시하면서  잔여지의 위치.형상.이용상황 및 용도지역과 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적도 종합적으로 판단하여야 한다고 규정하고 있다.

대법원은  '종래의 목적'이란 수용재결 당시에 당해 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도를 의미하고, '사용하는 것이 현저히 곤란한 때'라고 함은 물리적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우는 물론 사회적, 경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우, 즉 절대적으로 이용 불가능한 경우만이 아니라 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우를 포함하며 그 사정은 원고가 입증하여야 한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 등 참조).라고 판시하고 있다.

필자는  위에서 본 토지는 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우로 본 이유는. 전혀 쓸모없는 토지이기 때문이고, 면적도 작고, 부정형으로 토지보상법시행령 제39조의 잔여지 판단의 요건에 충족하였다고 보는 것이다.

우리 헌법 제23조는 정당한 보상원칙을 정하고 있다. 그러나 도로 확장으로 인한 도로편입부분은 공익사업에 편입된 면적이므로 정당보상의 원칙에 따라 토지를 평가한다.

다만, 잔여지는 공익사업에 편입된 면적이 아니므로 토지소유자가 법령상 요건에 해당된다고 판단된다면  잔여지 손실이 되었다고 주장할 수 있고, 잔여지 매수청구를 할 수 있다. 

권리는 수동적일때가  많다. 그런 권리가 있었는가 할 때도 있다. 우리는 눈을 크게 떠 권리를 찾아야 한다. 권리위에 잠자는 자는 보호되지 않는다. <정태성 박사 / 제주대학교 부설 부동산연구센터 특별연구원>