주택가격의 급등으로 주택마련의 꿈이 요원해진 젊은 층의 정권심판론이 비등해지면서, 지난 4월 여당은 서울과 부산 등 자치단체장 보궐선거에서 참패를 당하였다. 지금 여당과 야당의 대선주자들은 젊은 층의 표를 잡기 위하여 여러 가지 주택정책을 대선공약으로 제시하고 있다.

여당 주자들이 제시하는 주택공약의 핵심은 주택을 대통령 임기 내 250만 이상의 가구를 공급하고, 그중에서 100만 가구를 기본주택으로 공공부문에서 공급하겠다는 것이다. 반면에 야당 대선주자들은 용적률을 풀고 양도소득세 감면, 그리고 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 낮추는 등 규제 완화를 통하여 주택공급을 공공부문이 아닌 민간부문에서 주도하겠다는 것이다.

여당의 주자들은 주택공급에 있어서 공공부문 즉 정부의 역할을 강조하고 있는 반면에, 야당의 주자들은 정부보다는 시장의 역할을 강조하고 있다. 양당의 주장의 정당성을 따져보기 전에 1997년 외환위기 이후인 1999년부터 2020년까지 지난 21년 동안 주택가격이 어떻게 증가하였는지를 살펴보자.

<그림 1>은 1999년 이후 지난 21년 동안 서울의 강남과 강북 그리고 전국의 주택가격을 지수화하여 필자가 파이썬(Python) 소프트웨어를 이용하여 그린 것이다. 원래 데이터는 행정안전부 통계자료 웹사이트에 나와 있는 e-나라 지표의 주택가격의 증감률에 관한 것이다. 1999년을 기준 연도(Base Year)로 설정하고 그해의 주택가격 지수를 1로 하였다. 예를 들어 1999년 강남지역의 주택가격이 10억 원이고 강북지역의 주택가격이 5억 원이고 전국 평균은 4억 원이라고 할 때, 그것을 1로 정규화하였다. 즉 1999년 주택가격지수의 정규화 상수는 1이다. 물론 같은 규모의 주택을 상정하고 있다.

<그림 1>에서 알 수 있듯이 2006년경까지 강남의 주택값은 강북의 주택가격보다 가파르게 상승하였지만, 그 후에는 엇비슷한 속도로 상승하고 있다. 강북의 주택값은 전국 평균과 같이 움직이지만 2011년을 분깃 점으로 전국 평균보다 낮게 형성되고 있다. 지난 21년 동안 강남의 집값은 2.92배, 강북은 2.13배, 전국 평균 집값은 2.36배 증가하였다.

위의 예에서 주어진 가상적인 집값을 가지고 구체적으로 설명해 보자. 10억 원짜리 강남의 집은 약 30억 원이 되었고, 5억 원짜리 강북의 집은 약 10억6천5백만 원이 되었고, 4억 원짜리였던 전국 평균 집값은 9억 4천4백만 원이 되었다. 이것이 소위 강남 불패의 신화이다. 21년 전에 강남과 강북에 이미 벌어졌건 격차가 더욱더 벌어져, 5억 원의 격차는 20억 원이 되었다. 서울의 강남과 강북을 예를 들고 있지만, 이것을 인구밀도가 낮은 지방의 소도시 군-면 지역으로 확대하면 우리나라의 부(부동산)의 불평등도는 회복될 수 없을 만큼 확대되어 온 것을 알 수 있다.

지금 우리가 당면한 문제는 소득의 불평등과 더불어 부동산을 포함한 부의 불평등도가 가속되고 있다는 사실이다. 지금 급격하게 진행되는 있는 공장의 자동화와 인공지능(Artificial Intelligence) 도입으로, 기업은 노동을 덜 고용하게 되어 노동자의 소득은 감소하고 자본가의 소득 증대가 급격하게 일어나고 있다. 즉 부의 불평등이 심하게 일어나고 있다. 이러한 사실에도 불구하고 여야 정치인들은 아직도 성장 신화의 덫에 갇히어 있다. 특히 야당 유력 정치인들은 시장을 맹신하고 있고 문제를 자본가의 시각으로 보고 있다. 경제적 자유의 참 의미를 모르면서 경제적 자유를 바탕으로 하는 시장경제를 주창하고 있다. 그들의 뇌리에는 공동체는 없다. 오직 개인만 있을 뿐이다.

주택시장 안정에 관한 여당 주자들의 주장을 비판적으로 먼저 살펴보자. 그들의 주장은 250만 가구의 주택이 5년에 걸쳐 지어질 경우, 주택가격에 미치는 효과를 제시하지 못하고 있다. 즉 주택가격 안정목표치를 과학적으로 제시하지 못한 상태에서 주택공급을 주장하고 있다. 현재의 주택가격 급등의 원인은 정부의 주택 수요의 억제와 주택공급의 정체에 있는 것이지만, 코로나 경제위기를 극복하기 위한 방만한 유동성 공급에서도 그 원인을 찾아볼 수 있다. 미국의 경우, 지금 코로나 위기를 극복하기 위한 저이자율 정책이 주택가격을 가파르게 상승시키고 있다.

미국 경제가 회복될 경우를 전제로 전문가들은 2023년에는 미국의 중앙은행이 이자율을 올릴 것이라고 예견하고 있다. 미국의 코로나 방역이 성공적이라는 전제하에 미국의 이자율이 상승할 것이리라는 것이 필자의 판단이다. 바이든 정부의 확장적 재정정책이 미국의 의회를 최종적으로 통과하고 경제가 회복되면서 미국의 장기채 할인율(이자율)은 상승할 것이기 때문이다. 이것이 현실화될 경우, 우리나라는 국내에 유입된 외국 자본의 유출을 막기 위해서라도 이자율을 올리지 않을 수 없는 상황이 벌어질 수 있다. 이자율의 상승은 주택 수요를 감소시키고, 주택의 과도한 공급증가와 더불어 주택가격의 급락을 초래하여 부동산 거품이 꺼질 가능성이 있다. 이러한 시나리오가 실현될 경우 우리나라는 부동산 거품의 붕괴로 금융위기가 발생하면서 심각한 경기불황의 터널을 지나가야 하는 경제위기가 발생할 수 있다. 지금 한국은행이 이자율을 소폭 상승시킨 것도 이러한 맥락에서 이해할 수 있다.

여당 대선주자들의 주택공급 주장의 긍정적인 면은 공공임대 주택의 공급을 확대하는 데 있다. 국민이 고르게 잘 살게 하기 위한 사회보장 정책 중에서 주거의 안정은 필수적이다. 자본주의 시장경제체제는 서민의 주거안정을 보장하지 않는다는 경험적 사실을 간과하지 말아야 한다. 주거안정을 위한 정부의 공공주택 공급을 도로나 항만과 같은 사회간접자본 확충으로 간주하여야 한다. 통합재정 관점에서 볼 때 공공주택의 공급은 정부의 순 채무를 증가시키지 않는다. 공공주택을 공급하면서 소요되는 돈은 정부의 지출이 되어 정부의 빚을 증가시키는 요인으로 작동할 수 있지만, 공공주택의 증가는 정부의 자산이 되기 때문이다.

야당 대선주자들의 주택공약은 양도소득세 감면과 무주택자를 대상으론 주택담보대출비율(LTV)을 낮추고 수도권 중심으로 민간주택을 100만 가구 이상 공급을 확대하겠다는 것이다. 이러한 주장은 주택시장을 민간부문이 주도하도록 하자는 것으로 정부의 개입을 최소화하고 있다. 주택가격의 안정을 주택시장에만 말길 경우 주택가격의 안정을 이룰 수 없다는 것이 경험적 사실(Empirical Fact)이다. 기본적으로 자본주의 시장경제체제는 가난한 서민의 주거안정을 보장하지 않기 때문이다. 이것은 미국과 캐나다 등 선진국의 거리에서 흔히 발견되는 Homeless(거주할 집이 없는 사람들)들이 웅변적으로 말해 주고 있다.

주택가격의 안정화를 위하여 취할 수 있는 정책을 생각해 보자. 첫째 주택의 지역 시장수요 패턴을 정확하게 예측하고 인지하여 주택공급을 적시에 하는 것이다. 둘째 과도한 주택 수요 투기를 억제하기 위하여 주택과 토지 등 부동산 보유에 따른 재산세를 누진적으로 강화할 필요가 있다. 부동산 상속과 증여의 경우에도 증여세와 상속세를 누진적으로 강화해야 한다. 셋째 공공주택에 대한 투자를 사회간접자본 투자로 간주하고, 가난한 서민의 주거안정을 위하여 공공주택을 과감하게 증가시켜야 한다. 넷째 부동산을 유산과 증여를 통하여 대물림하는 것을 차단하는 하기 위해서는 상속세와 증여세의 탈세과 조세회피를 근원적으로 차단하여야 한다. 정부가 의지만 있다면, 현행금융 시스템을 가동해도 조세 탈세와 회피행위를 차단할 수 있다. <김진옥 / 제주대학교 명예교수>

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