제주지역의 부동산 시장이 지역경제에 미치는 영향력이 갈수록 확대되는 것으로 나타났다. 부동산 관련 산업의 경우 GRDP에서 차지하는 비중이 전국에서 가장 높은 18%까지 상승한 것으로 나타났다.
한국은행 제주본부가 22일 발표한 경제브리프 '제주지역 부동산 시장의 구조적 특징 및 시사점' 보고서(연구자 이중협.민상오)에 따르면, 제주지역의 부동산 시장은 글로벌 금융위기 이후 큰 폭의 가격 상승과 하락을 보이는 등 전국 부동산 시장과 달리 변동성이 상대적으로 큰 편이다.
실제 2010~2017년 중 인구와 자본 유입이 계속되면서 가격이 큰 폭으로 상승했으나, 2018~2020년중에는 투기성 거래에 대한 규제 강화, 정주여건 악화에 따른 이주 유인 감소 등으로 침체를 보이고 있다.
다만 올해 들어서는 규제지역에 포함되지 않은 제주지역으로의 투자자금 유입 등으로 주택가격이 반등하고 있다.
시장별 주요 특징을 보면, 주택시장의 경우 분양가 상승, 재건축 기대 등에 힘입어 아파트를 중심으로 2017년까지 가격이 크게 상승했다. 주택 유형별로는 아파트의 비중이 가장 높은 가운데, 정주여건이 좋은 신도심 및 신축 아파트 등을 중심으로 거래가 집중되고 있다.
2018년부터는 가격 상승에 따른 부담 등으로 부진이 이어졌으나, 지난해 말부터 아파트를 중심으로 주택가격이 반등하고 있다.
토지 시장의 경우 개발계획, 인구 순유입 등으로 주거용 택지를 중심으로 2015년까지 거래량이 늘고 가격이 상승했으나 2016년부터는 규제 강화 등으로 상승세가 둔화되고 있다. 특히 2018년 하반기를 기점으로는 주택시장 부진과 맞물려 토지시장이 더욱 위축되고 있는 상황이다.
상업용부동산 시장의 경우 상업용부동산 투자수익률은 대규모 개발 이슈, 부동산 경기 흐름에 따른 자산가치 변동에 크게 영향을 받은 것으로 나타났다.
자본수익률은 2015년 11월 제2공항 입지발표에 따른 기대 등으로 2015년말 급등한 이후 높은 수준을 이어갔으나 2018년부터 부동산 경기가 하락세로 전환되면서 감소하는 추세를 보였다.
소득수익률의 경우 2017년 3월 사드 사태에 따른 중국인 관광객 감소 등으로 소규모 상가를 중심으로 하락세가 지속되고 있다.
경기 둔화에 따른 부동산 시장 부진, 코로나19 장기화에 따른 투자수요 감소 등으로 2018년부터 상업용 건축물의 신규 건설은 줄어들었으며, 상가의 비율과 권리금도 낮아지는 양상을 보이고 있다.
제주지역 부동산 경기는 2010년 이후 지역개발 본격화로 상승세를 지속하다가 자연 훼손 우려 등으로 관련 규제가 강화되면서 하락세로 전환되는 등 정책 기조에 크게 좌우되는 특징을 보인다.
국제자유도시 추진, 제주특별자치도 출범 등으로 지역개발이 활발해지면서 2010년대 중반까지 호황을 지속했으나, 이후 주요 개발사업의 마무리, 난개발 우려에 따른 규제 강화 등으로 위축 전환됐다.
또 2010년 순유입으로 전환된 이후 2016년까지 빠르게 증가하면서 주택시장 호조 요인으로 작용했으나, 이후 유입이 크게 둔화되면서 부동산 경기 부진 요인으로 작용하는 것으로 나타났다.
이와함께 2010년 이후 제주지역은 부동산 관련산업의 성장세에 크게 의존하면서 실물경제의 변동성이 확대되는 것도 특징으로 꼽힌다.
건설업과 부동산업을 아우르는 부동산 관련산업이 제주지역 GRDP에서 차지하는 비중은 2010년 15.1%(전국 12.8%)에서 2019년 18.1%(14.2%)까지 상승했다.
부동산 경기가 제주경제에 미치는 영향력이 확대되면서, 부동산 관련산업의 높은 변동성이 실물경제의 안정적 성장에 부담요인으로 작용하고 있다. 시·도별 부동산 관련산업의 변동성을 보면, 제주도가 다른 지역에 비해 상당히 높은 편이다.
특히 2018년부터 주택 건설 수요 감소 등으로 마이너스 성장을 보인 건설업이 제주경제의 성장을 크게 제약하는 것으로 나타났다.
연구자는 "결론적으로 제주지역 부동산 시장은 인구 및 자본 유입 정도, 개발정책 등에 따라 지난 10여년동안 큰 폭의 가격 상승과 하락을 겪는 등 높은 변동성을 보였다"면서 "이러한 움직임은 제주경제 전반의 변동성 확대, 자산 불균형 심화 등으로 이어지면서 제주경제의 안정적 성장을 제약하는 잠재리스크 요인으로 작용할 수 있다"고 지적했다.
이어 "제주지역 부동산 시장은 도내 경제에 미치는 영향력이 크다는 점, 섬이라는 특수성에서 비롯된 공급제약 여건 등을 감안할 때 시장안정을 위한 공공 부문의 역할이 여타 지역에 비해 중요한만큼 다음과 같은 지속적인 노력이 요구된다"고 밝혔다.
또 "인구와 투자자금 유입이 제주지역 부동산 시장의 높은 변동성을 야기하고 있는 만큼 장기적인 시계에서 제주경제의 안정적 성장을 위한 개발계획 및 투자유치 정책을 수립하고 이를 일관성있게 추진하는 것이 바람직하다"고 제언했다. <헤드라인제주>
