제주도에서 땅값과 아파트값이 지속적으로 치솟는 부동산 과열현상이 갈수록 심화되고 있는 가운데, 이러한 현상은 중국자본의 문제 뿐만 아니라 정부 부동산정책에서 비롯된 영향이 크다는 지적이 제기됐다.

제주특별자치도의회 위성곤.강경식.이상봉 의원실과 제주도시및부동산연구원(원장 정수연), 제주주민자치연대(대표 배기철), 제주대안연구공동체(이사장 고병수, 원장 강봉수)는 25일 오후 2시 제주도의회 의원회관 대회의실에서 '제주 부동산 시장 이대로 좋은가?'라는 주제의 정책토론회를 개최했다.

토론회에서 정수연 제주대 교수와 제주도시 및 부동산연구원의 김이환.오민경 연구위원은 제주 부동산시장 과열현상 관련 연구발표를 통해 부동산 과열현상은 밀려드는 '중국자본' 문제만이 아니라 다양한 정책적 측면에서 살펴볼 것을 주문했다.

정 교수팀은 "제주도 부동산시장의 과열화에 대한 우려가 지속되면서 대부분의 언론에서는 투자이민제도와 중국인의 부동산매입을 가장 큰 원인으로 다루고 있다"며 "그러나 2014년 기준으로 중국인의 부동산거래량은 제주도내 총 거래량중 6.5%에 불과한데, 과연 이 6.5%의 거래만을 문제삼는 것은 무리가 있다"고 지적했다.

정 교수팀은 "중국자본 투자유치의 문제는 투자업종의 다변화문제로 접근해 해결할 문제일 뿐 제주도내 부동산시장의 근본원인이 아니다"며 정부의 부동산정책을 주 원인을 꼽았다.

정 교수는 "수도권의 부동산시장이 활황일때는 침체를, 불황일때는 활황을 경험하는 제주도 부동산시장에 수도권중심의 부동산정책은 항상 악영향을 미쳐왔다"며 "현재의 제주도 부동산 가격급등현상에 대해 대비책을 마련하지 않는다면, 제주도민들의 주거환경이 악화될 우려가 있고, 유치기업들은 주거비용상승으로 이탈할 수도 있다"고 경고했다.

그러면서 현재 제주 부동산시장의 가격급등 양상을 세부적으로 분석한 결과를 내놓았다.

◆ 아파트값 이상현상=정 교수팀에 따르면 2008년부터 2014년까지 주택가격 매매지수는 제주의 경우에는 '급상승', 서울의 경우에는 '하락 중'이다. 이 기간 제주도는 43.07%의 가격 상승률을 보인 반면, 전국은 19.6% 상승세를 보였고, 서울은 오히려 2.76% 하락세를 보였다.

주택 실거래가격지수는 2011년을 기점으로 제주가 서울보다 더 높아지는 역전현상을 보였고, 주택가격 상승률은 이미 2009년 역전현상이 발생했다.

정 교수는 부동산 시장의 한축에 아파트값의 가파른 상승이 자리하고 있음을 강조했다.

그는 "예를들어 연동대림아파트 26평의 실거래가격은 2006년 초반에는 1억8000만원 내외에서 거래됐지만, 2010년 12월에는 2억6000만원 내외에서 거래됨으로서 평당 1000만원선을 돌파했다"며 "국토교통부의 아파트 실거래가격 조사자료에서는 2014년 12월 기준 3억5000만원선에서 거래되고 있는 것으로 나타났다"고 말했다.

정 교수는 "2006년까지만 해도 제주도 아파트시장은 대규모 아파트단지라할지라도 분양후 미분양이 발생했지만, 2009년부터는 달라진다"며 "2009년 당시 제주시 이도동에 분양된 한일 베라체아파트는 제주도에서는 처음으로 프리미엄이 5000만원이나 붙었으며, 전국의 아파트시장이 침체를 면치 못하고 있을 때 3.75대 1의 청약경쟁율을 보였다. 사실상 아파트시장의 과열화현상은 이때부터 이미 시작된 것"이라고 말했다.

또 아파트 시장의 과열현상은 지역별로 편차가 큰 것으로 분석됐다고 밝혔다.

정 교수는 "아파트시장 과열현상의 중심인 연동과 노형동의 평균가격은 각각 672만원, 554만원이지만 이에 대해 동의할 사람은 적을 것"이라며 "이 평균가격은 연동 노형동의 모든 아파트들을 평균냈기 때문으로, 아파트 노후정도에 따라 가격들을 평균내보면 전혀 다른 결과가 나온다"고 말했다.

그는 "노형동은 지은지 9년된 아파트가 가장 최신인 것으로 나타나고 있는데, 이 아파트들의 평균평당가격은 1182만원이며, 연동은 지은지 10년된 아파트가 1013만원"이라며 "같은 읍면동이라 할지라도 가격편차들이 상당히 크며, 읍면동 평균조차도 시장의 과열현상을 포착하기는 어렵다"고 말했다.

◆ 과열현상 원인, 중국 때문?=이어 부동산시장 과열현상의 원인과 관련해서는 '중국인의 거래 때문'이라는 일반적 분석에 대해 의구심을 표했다.

정 교수는 "중국인의 거래량은 2014년 기준으로 하더라도 전체 제주도 거래량(6만982건)의 6.5%(3949건)에 불과하다"며 "이 6.5%의 거래량만을 통제하면 과연 제주도 부동산시장의 급등현상을 제어할 수 있는가"라고 반문했다.

그는 "중국인의 거래는 관계없으니 내버려두자는 이야기가 아니라, 모든 관심이 중국인의 거래에만 쏠려있을 뿐 나머지 93.5%의 거래들에 대해서는 관심이 없다는 것이 문제"라며 "아주 극히 작은 일부만을 구성하고 있는 이슈에만 관심을 쏟을 경우, 정작 중요하게 다루어져야할 핵심사안들은 간과되어지고 있다"고 지적했다.

정 교수는 "중국인 6.5%의 거래에 대해서도 대응책을 마련하되, 나머지 93.5%의 거래에 대해 더 많은 주의를 기울여야 한다"며 "현재 제주도 부동산시장의 과열현상에 대한 논의의 초점은 잘못 맞추어져 있다"고 거듭 강조했다.

그러면서 정부의 부동산 정책의 측면에서 원인을 도출해냈다.

그는 "서울은 지속적으로 거래량이 감소하다가 최근 상승하는 반면, 제주도는 계속적으로 상승하고 있다"며 "서울 아파트시장은 지속적 침체를 오랜기간 겪어왔고, 정부의 대책은 이 침체된 시장을 살리는 것에 초점을 맞춰져 왔는데, 그 결과 서울 아파트시장은 일부 회복세를 보이고 있는 것으로 판단된다"고 피력했다.

그러나 정 교수는 "이러한 정부의 대책은 제주도에게는 독이 되고 있다"며 "제주도 아파트시장은 활황중인데, 서울아파트시장을 살리기 위한 부양책이 제주도에도 동일하게 적용되고 있는 중이기 때문"이라고 말했다.

정 교수는 "제주도 부동산시장의 과열화는 여러 가지 문제를 야기할 수밖에 없는데, 부동산시장의 침체도 문제지만 부동산시장의 지나친 활황도 문제가 된다"며 "때문에 늘 적절한 정부개입이 필요하며, 부동산시장은 주택시장을 포괄하고 있기 때문에 지방정부의 역할이 더욱 중요하다"고 강조했다.

◆ '껑충껑충' 이상거래가 초래할 역작용=그는 부동산 시장 과열화는 △도민 미래삶의 질 악화 우려 △저품질 주택을 고가에 소비 △계층갈등 유발가능성△이상거래의 확산과 시장교란 등의 문제를 초래할 것으로 우려했다.

정 교수는 "가격 급등은 필연적으로 이상거래들을 확산시키게 마련인데, 제주도와 같이 읍면동별 하위시장들의 이질성이 큰 지역 그리고 거래정보가 부족한 토지시장의 경우에는 이상거래들이 발생할 확률이 높아진다"고 말했다.

그 예로, 2009년에 제곱미터당 1만3608원에 거래된 토지는 한달뒤 4만8911원에 거래된 일이 있었고, 2011년에는 1만2096원에 거래된 필지가 두달반 뒤에 4만8411원에 거래됐던 사례를 들었다.

여기에 부동산시장의 과열화가 제주국제자유도시 성공의 장애요인이 될 수 있다는 점을 강력히 경고했다.

정 교수는 "토지가격의 급등은 앞으로 계속적인 투자유치를 해야하는 도정에 상당한 부담이 될 것"이라며 "주택가격의 급등 또한 도민만의 문제가 아니라 유치기업들의 문제로 이어질 수 있는데, 투자유치된 기업들이 고용한 노동력들은 제주도에서 주택을 매입 또는 임대해야 하나 양질의 주택부족과 주거비용의 급상승에 직면하게 될 것"이라고 말했다.

그는 "싱가포르의 경우 최근 몇 년간 주거비용의 급상승으로 다국적기업들의 이탈을 경험한 바 있다"며 "이러한 경험은 제주국제자유도시의 성공을 위해서는 반드시 주택가격안정화정책이 필요하다는 것을 보여준다"고 말했다.

◆ 어떻게 해야 하나?=이를 위해 수도권중심의 부동산대책들이 제주도에 동일하게 적용되는 문제를 들며 제주만의 '지역부동산대책'이 마련돼야 함을 강조했다.

정 교수는 "현재 서울부동산시장은 침체이지만, 제주도 부동산시장은 활황을 겪고 있는 등 서울부동산시장과 제주도 부동산시장은 현재 경기역전현상이 나타나고 있다"며 "서울 부동산시장을 위한 경기부양책은 제주도의 활황부동산시장에 기름을 붓는 격이 되고 있다"고 지적했다.

정 교수는 "제주국제자유도시의 성공적 안착을 위해 자체적인 부동산정책을 수립하기 위해서는 정책수립의 근거가 되는 기본통계들이 기반이 돼야 한다"며 " 현재 제주도 가격급등현상에 대해서는 근거없는 소문만이 있을 뿐 제주도 부동산시장 전체를 포괄하는 통계자료들이 존재하지 않고 있다"고 지적했다.

그는 "따라서 제주도만을 위한 부동산시장 '조기경보시스템'이 필요한 시점이며, 이를 위해 도정은 도에서 통합관리할수 있는 부동산정보관리시스템을 구축할 필요가 있다"고 말했다.

이를 통해 부동산시장의 급등현상을 국지적인 현상인지 혹은 전역적인 현상인지를 판단하고, 국지적 현상일 경우에는 이를 도민들에게 정확하게 알림으로서 불필요한 논란을 감소시켜야 한다는 것이다.

이날 주제발표가 끝난 후에는 임재만 세종대 교수(부동산학과), 서후석 명지대 교수(부동산학과), 강경식 제주도의원, 송종철 공인중개사 등이 토론자로 나서 부동산시장 문제와 관련한 다양한 의견을 개진했다. <헤드라인제주>

<윤철수 기자 / 저작권자 ⓒ 헤드라인제주 무단전재및 재배포 금지>

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